«Si los pisos se pudieran exportar, España sería el mayor exportador del mundo»
Borja Mateo es un reconocido analista del sector inmobiliario y autor del libro “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” (editorial Manuscritos). Además de dedicarse a analizar el sector de la construcción en España, este experto en Derecho Económico ha trabajado para diversos bancos europeos en la concesión de crédito a entidades y aseguradoras españolas.
• ¿Por qué es tan importante la influencia del sector inmobiliario en España?
Se debe, sobre todo, a una cuestión cultural. Ya desde finales de los años 60 fue una forma fácil de hacer que personas de muy baja formación encontraran fácilmente trabajo al requerir muy poca preparación académica. Luego [el sector] fue creciendo y los precios fueron subiendo. Esto se produjo en un entorno altamente inflacionista lo que alimentó el mito de que «nunca bajan»; a ello añádele corruptelas, un Estado que se financia en gran medida a través de la construcción y una cultura financiera inexistente: desde entonces hasta ahora.
• Según usted, ¿cuántos pisos hay vacíos ahora mismo en España?
En España hay unos 3,1 millones de pisos vacíos, de los cuales 620.000 son de segunda mano. En total, y añadiendo los que se encuentran en construcción, hay 5,68 millones de pisos vacíos de primera y segunda mano en venta. La demanda anual máxima es de 200.000 viviendas así que tú mismo puedes hacer los números de para cuántos años más tenemos pisos y casas en España. Si los pisos se pudieran exportar seríamos el mayor país exportador del mundo.
• ¿Cuándo cree usted que van a empezar los bancos a vender los activos inmobiliarios que tienen en ‘stock’?
Creo que es muy probable que la gran venta de activos por parte de la banca suceda en 2012. Este año se aprovecharán de la gente que, inducida al error por la eliminación de la desgravación, compra hoy mucho más alto de lo que costará en 2011.
• ¿Va a seguir existiendo contracción de la demanda en la compra de pisos?
Sí, la demanda objetiva de España es de un máximo de 200.000 pisos. En mi opinión se acerca más bien a los 160.000. La Fundación Caixa Catalunya tiene un informe muy bueno al respecto. En cuando se acabe la engañina de la finalización de la desgravación por adquisición de vivienda habitual bajará muy fuertemente el número de ventas y los precios.
• ¿Cuál va a ser el comportamiento de precios en vivienda de primera mano y de segunda mano? ¿Se va a estabilizar el precio?
No, no se van a estabilizar los precios de los pisos hasta el año 2014. Desde hoy hasta que toquemos suelo quedan bajadas del 40% al 50%. Eso querrá decir que desde mediados de 2006 los precios habrán bajado de media entre el 65% y el 70%.
• ¿En qué medida la previsible restricción del crédito va a afectar a la recuperación del mercado inmobiliario?
Habrá consecuencias muy graves. Primero; porque las tasaciones bajan de precio y segundo; porque de lo tasado se presta menos dinero, por lo tanto la demanda desciende. El proceso de bajadas de precios de pisos es crónico a la economía de nuestro país, lo que compren ahora tendrán dos formas de perder dinero: porque los precios continuarán bajando y, además, porque en cuando los tipos de interés suban, los acabarán entrampando. El que piense que los bancos van a prestar de la forma imprudente a como lo hicieron en 2000-2006 que vuelva a pensar porque esos años no volverán.
• ¿Ha servido de algo la eliminación del Ministerio de Vivienda?
No, para nada. El fin último de este Ministerio (ahora Secretaría de Estado) es de inducir a la ciudadanía al error sobre la situación real del mercado inmobiliario. Su único objetivo es proteger los intereses de los constructores y del sistema financiero. Carme Chacón, María Antonia Trujillo y Beatriz Corredor han sido muy eficaces en hacer daño a los ciudadanos induciéndoles al error sobre la oportunidad de comprarse un piso. Se presentaba cualquier momento, independientemente de cuál fuera este como el mejor para comprarse un piso, aunque se supiera perfectamente que los precios iban a continuar bajando.
• ¿Qué hacer de manera inteligente ahora?
Si tengo un piso para vender me lo quitaría ya. No compraría. Ahorraría y esperaría. Como inquilino alquilaría y, sobre todo, renegociaría un alquiler ya existente. Los precios de alquiler han bajado desde mediados de 2007, el 35%, y continuarán bajando.
• Hablemos de su libro. ¿Qué es exáctamente?
Es una guía práctica para el que quiera comprarse o alquilar un piso, que se ahorre un dinero. El que tenga la visión clara sobre lo que está sucediendo en estos momentos, la inteligencia de sobreponerse a muchos mitos heredados del pasado y la paciencia de esperar, se ahorrará mucho dinero.
