A tener en cuenta en primer lugar que el importe de la compra no será únicamente el que el actual propietario o la agencia inmobiliaria le pidan. La vuelta al cole es sinónimo en muchos casos de nuevos proyectos. También en lo financiero. Si usted está entre esas familias que se plantea la compra de una nueva vivienda aprovechando los bajos precios del mercado inmobiliario y el primer rebrote del crédito bancario, no debería pasar por alto el decálogo del buen hipotecado.
A tener en cuenta en primer lugar que el importe de la compra no será únicamente el que el actual propietario o la agencia inmobiliaria le pidan. A esa cantidad deberá sumar los gastos por intereses, comisiones e incluso posibles recargos por algún incumplimiento a lo largo de la vida de la hipoteca que esté dispuesto a firmar para formar un nuevo nido o simplemente echar el vuelo en solitario.
Los expertos de varios despachos de abogados advierten de que el gasto por hipoteca es el mayor que un particular o familia llega a afrontar a lo largo de su vida, tanto por la recurrencia de las famosas letras como por el desembolso acumulado total que llega a suponer. Un compromiso financiero cuyo incumplimiento -bien sea puntual- acarrea consecuencias a veces inasumibles que hacen necesario que el hipotecado evalúe bien todas las opciones a su disposición.
En cualquier caso, los analistas del mercado inmobiliario recomiendan también no pasar por alto la posibilidad del alquiler. Existen fórmulas que ayudan a decidir cuál de las dos opciones es más conveniente para cada bolsillo, pues de media un español destina cinco años y medio de su salario íntegramente a pagar su casa. De escoger la adquisición en propiedad, estos diez mandamientos que indican desde la Asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros de España (Adicae) son de obligado cumplimiento:
1. Acortarás los plazos: Debe intentar que la duración del préstamo no sea excesiva. En un primer momento, una hipoteca a 40 años puede parecer más apetecible por ser de cuotas más bajas, pero las circunstancias financieras de la familia pueden cambiar mucho en un periodo tan prolongado. En caso de optar por plazos largos, hay que prever posibles situaciones de desempleo, enfermedad, separación familiar…
2. Considerarás la variación del Euríbor: Debido al entorno de bajos tipos de interés en Europa y la mayor parte de las economías desarrolladas, el tipo de préstamo interbancario que la mayoría de hipotecas usan como referencia está también inusualmente bajo. Hay que tener en cuenta que este índice llegó a marcar un 5,36%, con lo que la progresiva recuperación económica podría volver a elevar esta tasa.
3. Negociarás las condiciones: El banco es el que decide en qué condiciones está dispuesto a prestarte y en cuáles no lo hará de ninguna manera. Eso no quita para negociar con el agente de banca cada uno de los términos de nuestra hipoteca. Nunca acepte diferenciales demasiado altos, que hoy por hoy se traduce en más de un 2%. Hay otras alternativas como contratar otros productos de más bajo coste anual con la entidad como tarjetas de crédito o productos de ahorro.
4. Examinarás la letra pequeña: Es imprescindible analizar bien, pormenorizadamente y si es necesario con ayuda de un abogado o experto inmobiliario todas y cada una de las condiciones del préstamo. Especial atención a las cláusulas consideradas abusivas y cuya aplicación es ilegal, como es el caso de las conocidas como cláusulas suelo que fijan un interés mínimo del que nunca puede caer la hipoteca. Asociaciones de consumidores advierten de que algunas entidades siguen recogiendo estas prácticas en su documentación.
5. No pedirás más de un 80%: Los expertos están convencidos de que no debe pedir al banco más de un 80% del valor de tasación del inmueble. Lo que quiere decir que debe tener ahorrado y disponible para desembolsar al menos un 20% del precio de su nueva vivienda. De este modo se asegura una menor carga hipotecaria y una mayor holgura financiera antes y después de adquirir la casa. En casos muy excepcionales los analistas inmobiliarios aceptan un endeudamiento del 90%.
6. No negociarás la cuota mensual en primer lugar: Aunque la conocida como letra mensual será el mayor quebradero de cabeza del hipotecado desde que firme el préstamo con el banco, no debe ser lo primero que se plantee en la negociación con el agente. Más que en el montante global, hay que prestar atención a los condicionantes que podrían hacer variar al alza o la baja este importe mensual: tipo de interés base, diferencial, cláusulas de otro tipo, atenuantes…
7. Vigilarás la cuota creciente: La conocida como cuota creciente debe ser uno de los puntos a estudiar más detenidamente antes de estampar la firma en el contrato hipotecario. En la revisión anual de este pacto con base en el índice de referencia -normalmente el Euríbor- más el diferencial a aplicar, en muchos casos se recoge un porcentaje de incremento a sumar cada año. A más largo plazo, este factor recogido en la escritura hipotecaria puede suponer un importante desembolso adicional.
8. No dejarás de pagar en vano: Muchos contratos hipotecarios ofrecen periodos iniciales de carencia, periodos en los que libre de cargas se pueden aplazar ciertos pagos. Considere si es necesario que se le apliquen estas condiciones, pues normalmente al embarcarse en la compra de una casa las finanzas personales o familiares suelen estar saneadas. Quizá este periodo de carencia le pueda resultar atractivo más adelante o pueda renunciar a él a cambio de otras ventajas.
9. Ahorrarás el 10%: Como si de un antiguo diezmo se tratase, debe procurar mantener en su cartera o cuenta corriente al menos un 10% del valor del inmueble. Esto le permitirá siempre tener una posición financiera relativamente desahogada y evitar muchos de los fantasmas que cada noche atemorizan a los hipotecados. Un colchón de ahorros por imprevistos familiares o económicos que pueden sobrevenir a lo largo de la a veces incómoda vida del préstamo inmobiliario.
10. Compararás antes de firmar: En la era de los comparadores de precio y coste, parece insensato firmar una hipoteca en su banco habitual simplemente porque es su entidad de toda la vida. Antes de firmar, y aunque es el décimo de la lista, lo primero debe ser comparar las condiciones que ofrecen en distintos bancos, avales que exigen, facilidades de pago si las hubiera, concesiones por retraso y cualquier otro aspecto para elaborar una suerte de lista de pros y contras de lo que cada entidad pone a su disposición, lo que también le servirá como arma de negociación llegado el momento.
No obstante, si como se ha señalado, las circunstancias cambian a lo largo de la vida de la hipoteca y su pago se convierte en una obligación cada vez más difícil de asumir, hay una posibilidad más. Una especie de mandamiento extra:
11. Renegociarás tu hipoteca: Aunque son las entidades las que deciden si aceptan revisar las condiciones del préstamo que un día -cercano o más lejano- se firmó, el hipotecado tiene el derecho a exigir la renegociación, bien que esta quede en agua de borrajas. Aunque lo ideal en estos casos, sobre todo cuando la situación financiera de la familia o particular ha venido a menos, es solicitar la ayuda de un experto independiente del banco, la normativa vigente sí recoge supuestos en los que el banco debe aceptar la revisión de condiciones más allá de lo que establezca el contrato original. Como recuerdan desde Legálitas, el banco está obligado a aceptar la renegociación cuando todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas y cuando la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la familia hipotecada.
